在商业地产中，商铺的分割看似简单，实则涉及众多复杂因素。一个数万平方米的卖场要进行合理的铺位分割，不仅要考虑销售、招商和经营等多方面因素，还要确保铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营产生积极影响。因此，铺位分割是一个需要平衡多个要素的过程。

商业地产商铺分割细节

特色餐饮：

1. 咖啡馆：80-200平方米，宜有优雅的户外庭院。

2. 西餐厅：300平方米以上。

3. 酒吧：约200平方米以上，24小时营业。

美容美发与美体：

1. 美容美发：150平方米以上，需冷热水和电力。

2. 美体：500平方米以上，最好提供停车位。

3. 洗衣店：50-100平方米，需水电，房屋分割要进深。

服务配套行业：

1. 便利店：150-500平方米，需小储藏室，24小时营业。

2. 药店：100-200平方米，24小时营业。

3. 花店：10-30平方米，需上下水。

4. 银行：500-1000平方米，电力独立，出入口前厅营业面积100平方米，租买均可，租赁期需10年以上。

展厅、精品店：

1. 彩扩店：60平方米。

2. 化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品：均需100平方米以上。

3. 服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣：均需100平方米以上。

业态定位决定分割标准

商铺分割不能盲目进行，首先要确定铺位分割的标准，这主要取决于项目的业态定位。例如，零售主题商城的分割还分为铺位和柜台的区别等。

铺位分割的三要素

1. 通道：考虑主通道和次通道的区别。

2. 开间：与进深的比例不宜超过4，以保证每间铺位的适用性。

3. 进深：同样要注意与开间的比例。

商铺分割销售与经营的矛盾

商场的经营定位是多向的，但如果考虑商铺分割销售的问题，可以选择的定位方向就迅速缩小了。例如，开放式的、统一收银的不能搞了，高档的甚至中高档的也很困难了。

平面设计分割

平面设计的内容是确定商业形态，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系，大商店面宽，柱子不宜落在店面线上。

商铺分割的原则

1. 主题原则：结合商铺推广的主题功能来进行分割。

2. 人性化原则：分割出的商铺要符合业主经营、使用的要求；分割出的道路要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。

3. 科学利用原则：在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积。

目前商铺分割存在的不足

部分商业项目的分割不尽合理，造成公摊比例过高。不合理的地方主要表现在以下几个方面：

1. 商铺分割不规则：许多商业项目分割不规则，进深与开间之比大于4:1。

2. 辅助功能区太多：楼梯、厕所、空闲场地过多。

3. 通道和道路分割不合理：过道没有针对人流的导向进行设计，拐角、分叉太多。

商铺分割是一个复杂的过程，需要考虑多个因素，确保分割合理，以满足销售、招商和经营的需求。

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